(CNN) –
Die Hypothekenzinsen steigen endlich und die historischen Tiefststände im Jahr 2020 scheinen vorerst verschwunden zu sein. Die 30-jährige Festhypothek liegt jedoch immer noch etwas über 3%, was bedeutet, dass es nicht zu spät ist, eine niedrigere monatliche Hypothekenzahlung für möglicherweise das nächste Jahrzehnt oder länger festzulegen, wenn Sie schnell handeln.
Der Refinanzierungsprozess für Hypotheken kann jedoch kompliziert sein, mit vielen beweglichen Teilen und verwirrenden Begriffen, die selbst erfahrene Käufer dazu bringen können, ihre Hände vor Verzweiflung zu erheben. Wenn Sie schnell arbeiten möchten, müssen Sie klug sein und wissen, was Sie erwartet.
Bevor Sie sich also auf den Weg zur Refinanzierung machen, gehen wir die Grundlagen zur Refinanzierung Ihrer Hypothek durch und sehen uns einige zeitsparende Tipps an, damit Sie die heutigen niedrigen Zinssätze schnell sperren können, bevor sie wieder steigen.
Bei der Refinanzierung wird Ihre bestehende Hypothek mit den Mitteln einer neuen Hypothek zurückgezahlt. Während sich die meisten Menschen refinanzieren, um von einem niedrigeren Zinssatz für ein neues Darlehen zu profitieren, sind andere Gründe für die Refinanzierung der Wechsel der Hypothekenbanken, die Änderung der Bedingungen Ihres Darlehens oder die Beendigung einer privaten Hypothekenversicherungspflicht (auch als PMI bekannt, mehr dazu weiter unten). . Die Refinanzierung ist auch eine gute Möglichkeit, Bargeld zu erwerben, um es für Heimwerkerarbeiten zu verwenden, ein anderes Haus zu kaufen oder Kreditkartenschulden abzuzahlen.
Der Refinanzierungsprozess ist dem Antrag auf eine Hypothek sehr ähnlich. Sie müssen sich an eine Bank, eine Kreditgenossenschaft oder einen Hypothekenmakler wenden und Ihre Optionen besprechen, einschließlich der Bedingungen und Kosten eines neuen Kredits. Im Interesse der Geschwindigkeit können einige Onlinedienste wie LendingTree diesen Prozess für Sie automatisieren, indem Sie mehrere Kreditgeber gleichzeitig erreichen, sodass Sie Ihre Optionen gleichzeitig sehen können.
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Bei der Refinanzierung sollten Sie sich mit einer Reihe von Wörtern und Begriffen vertraut machen. Viele davon sind Schlüsselvariablen, die Sie berücksichtigen sollten, um festzustellen, ob eine Refinanzierung für Sie sinnvoll ist.
Hier ist ein Glossar der wichtigsten Refinanzierungsbegriffe:
Zinssatz: Dies ist der Geldbetrag, den Ihre Bank oder Kreditgenossenschaft jedes Jahr berechnet, um Ihnen Geld für eine Hypothek zu leihen. Es wird als Prozentsatz ausgedrückt (dh: 3%, 4,25%, 5,76%). Je niedriger Ihr Zinssatz, desto weniger Zinsen zahlen Sie.
Jährlicher Prozentsatz (APR): Dies sind die tatsächlichen Kosten eines Kredits an einen Kreditnehmer. Sie weicht geringfügig vom Zinssatz ab, da sie nicht nur Zinsen, sondern auch zusätzliche Kosten des Kreditgebers enthält. Wieder wird es als Prozentsatz ausgedrückt und niedriger ist besser.
Punkte: Dies sind optionale Gebühren, die an den Kreditgeber gezahlt werden, um Ihren Zinssatz zu senken, wodurch Ihre monatliche Zahlung kleiner wird. Jeder Punkt kostet normalerweise 1% Ihres gesamten Hypothekenbetrags und reduziert Ihren Zinssatz um 0,25%. Wenn Sie also eine Hypothek in Höhe von 200.000 USD zu einem neuen Zinssatz von 4,25% refinanzieren, können Sie 2.000 USD für 2 Punkte bezahlen und Ihren Zinssatz für die neue Hypothek auf 3,75% senken.
Schließen: Der allerletzte Schritt in einer Refinanzierung. In diesem Fall unterschreiben Sie alle endgültigen Rechtsdokumente, in denen die Verantwortung für die neue Hypothek übernommen wird, und die Mittel Ihres neuen Kreditgebers werden an Ihren alten Kreditgeber überwiesen, damit Ihre bestehende Hypothek zurückgezahlt werden kann.
Abschlusskosten: Die Gebühren, die Ihnen für den Abschluss einer Hypothek berechnet werden – sei es für ein neues Zuhause oder eine Refinanzierung -, die Sie beim Abschluss zahlen müssen. Manchmal bietet ein Kreditgeber eine Refinanzierungsoption ohne Abschlusskosten an, aber Sie zahlen wahrscheinlich einen höheren Zinssatz dafür.
Eigenkapital: Die Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert Ihres Hauses und dem Betrag, den Sie dem Kreditgeber schulden. So viel von Ihrem Haus besitzen Sie tatsächlich. Wenn Ihr Haus derzeit einen Wert von 300.000 USD hat, Sie aber noch 175.000 USD für Ihre Hypothek übrig haben, beträgt Ihr Eigenkapital in Ihrem Haus 125.000 USD.
Auszahlungsrefinanzierung: Refinanzierung für einen höheren Betrag als den, den Sie für Ihre aktuelle Hypothek schulden, und Beibehaltung des zusätzlichen Geldes. Dies reduziert Ihr Eigenkapital, ermöglicht es Ihnen jedoch, Bargeld zu erhalten, das für andere Notwendigkeiten wie Heimwerkerarbeiten, Kreditkartenschulden usw. ausgegeben werden kann.
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Möglicherweise können Sie bei der Refinanzierung Bargeld von Ihrem Eigentum erhalten.
Festhypothek: Eine Art von Hypothek, bei der sich der Zinssatz nicht über die gesamte Laufzeit des Darlehens ändert. Eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 oder 30 Jahren ist fast immer festverzinslich.
Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM): Eine Art von Hypothek, bei der der Zinssatz zunächst für eine feste Anzahl von Jahren festgelegt wird und dann nach Ablauf dieses festgelegten Zeitraums periodisch schwanken kann.
Diese Hypotheken werden mit einer Reihe von Nummern wie “3/1 ARM” oder “10/1 ARM” bezeichnet. Die erste Zahl ist die Länge in Jahren, in denen der Satz festgesetzt wird. Die zweite Zahl gibt an, wie oft der Zinssatz nach Ablauf dieses festgelegten Zeitraums angepasst werden kann, wiederum angegeben in Jahren. Ein 5/1-ARM hat also einen festen Zinssatz für die ersten fünf Jahre der Hypothek, und danach kann der Zinssatz einmal pro Jahr angepasst werden. Anpassungen sind in der Regel an einen öffentlichen Referenzzinssatz wie den Leitzins gebunden, sodass sie je nach Finanzlage steigen oder fallen können.
Private Hypothekenversicherung (PMI): Wenn Sie zum ersten Mal ein Haus kaufen und weniger als 20% des Kaufpreises aus Ihren eigenen Mitteln zahlen, werden Sie von Ihrem Kreditgeber in der Regel aufgefordert, eine zusätzliche laufende Versicherung für die Hypothek oder den PMI zu bezahlen. Dies liegt daran, dass die Hypothek mehr als 80% des Preises abdecken muss, was sie für den Kreditgeber zu einer riskanteren Investition macht. PMI wird zu Ihrer monatlichen Zahlung hinzugefügt und ist nicht erstattungsfähig.
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Es gibt viele kostenlose Refinanzierungsrechner, die online verfügbar sind und Ihnen dabei helfen können, festzustellen, ob Sie durch die Refinanzierung Geld sparen. Mit einem Refinanzierungsrechner können Sie Ihre aktuellen Hypothekenkonditionen, die neuen vorgeschlagenen Hypothekenkonditionen und etwaige Refinanzierungsgebühren eingeben. Sie können diesen Refinanzierungsrechner bei LendingTree ausprobieren, um zu sehen, wie er funktioniert.
Mithilfe eines Refinanzierungsrechners können Sie herausfinden, wie viel Geld Sie monatlich und über die Laufzeit Ihres Kredits sparen und ob sich die Kosten für den Erwerb einer neuen Hypothek lohnen.
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Die Refinanzierung bietet viele Vorteile, die sich jedoch je nach Ihrer aktuellen Situation und Ihren finanziellen Zielen unterscheiden. Normalerweise spart der größte Vorteil Geld, aber es gibt auch viele andere.
Zum Beispiel können Sie mit einer Refinanzierung möglicherweise einen besseren Zinssatz erzielen, Ihre monatlichen Zahlungen senken, die Laufzeit Ihres Kredits verkürzen, schneller Eigenkapital aufbauen, andere bestehende Schulden konsolidieren, indem Sie sie alle zu einer neuen Hypothek zusammenfassen, und Ihre Hypothekenversicherung loswerden (wenn Sie weniger als 80% des Wertes Ihres Hauses refinanzieren) oder sogar eine Person aus der Hypothek entfernen.
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Obwohl die Refinanzierung viele Vorteile bietet, ist sie nicht für jeden geeignet. Wie bei jeder Finanztransaktion sollten Sie sicherstellen, dass die Mathematik zu Ihren Gunsten funktioniert.
Normalerweise werden Ihnen die Abschlusskosten für die Refinanzierung berechnet. Diese Kosten können häufig in Ihre neue Hypothek einbezogen werden, dies erhöht jedoch Ihre monatlichen Zahlungen. Daher sollten Sie diese Gebühren vollständig verstehen und berücksichtigen, um sicherzustellen, dass Ihre monatlichen Einsparungen aus einer Refinanzierung die Kosten mehr als ausgleichen.
Um zu berechnen, wie lange es dauern wird, bis die monatlichen Einsparungen aus Ihrer neuen Hypothek die Abschlusskosten (die Gewinnschwelle) überwiegen, verwenden Sie einen Refinanzierungsrechner und geben Sie die grundlegenden Informationen zu Ihrer aktuellen Hypothek und der neuen Hypothek ein.
Wenn Sie feststellen, dass der Break-Even-Punkt für Ihre neue Hypothek 7 Jahre beträgt, Sie aber nur weitere 5 Jahre in Ihrem Haus bleiben möchten, ist die Refinanzierung möglicherweise teurer als nur die Beibehaltung Ihrer aktuellen Hypothek, selbst wenn deren Zinssatz ist größer.
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Sie sollten auch die Länge Ihrer neuen Hypothek im Auge behalten. Alle Hypotheken sind so konzipiert, dass Sie in der ersten Hälfte der Hypothek mehr Zinsen als Kapital zahlen. Das heißt, wenn Sie eine neue Hypothek mit einer Refinanzierung beginnen, zahlen Sie den Großteil der Zinsen wieder oben, nachdem Sie zuvor den Großteil der Zinsen in den ersten Jahren Ihrer alten Hypothek gezahlt haben.
Wenn Sie beispielsweise derzeit eine 30-jährige Hypothek haben und diese zur Hälfte abgeschlossen haben, sich dann aber in eine weitere 30-jährige Hypothek refinanzieren, zahlen Sie letztendlich Zinsen für Ihre Hypothek für insgesamt 45 Jahre. Selbst wenn Ihre monatlichen Zahlungen bei einer Refinanzierung geringer sind, wären Ihre gezahlten Gesamtzinsen wahrscheinlich erheblich höher.
Wenn Sie bereits mehr als 10 Jahre in einer 30-jährigen Hypothek sind, sollten Sie sich bei der Refinanzierung für eine kürzere Laufzeit entscheiden. Eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 oder 20 Jahren verhindert, dass Sie viel zusätzliche Zinsen zahlen müssen.
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Bei einer Refinanzierung hängt Ihr Zinssatz von Ihrer Kreditwürdigkeit ab.
Wenn Sie sich refinanzieren möchten, sollten Sie sicherstellen, dass Sie eine gesunde Kreditwürdigkeit haben. Je niedriger Ihre Kreditwürdigkeit, desto höher Ihr Zinssatz und desto mehr Zinsen zahlen Sie.
Zum Beispiel kann ein Kredit-Score unter 700 gegenüber einem über 700 möglicherweise ein halbes Prozent kosten. Bei einer 30-jährigen Hypothek in Höhe von 190.000 USD könnte ein halbes Prozent weitere 55 USD pro Monat kosten. Über einen Zeitraum von 30 Jahren ist der Unterschied ziemlich kostspielig – ungefähr weitere 20.000 US-Dollar.
Wenn Sie also wissen, dass Sie Ihr Haus in naher Zukunft refinanzieren werden, stellen Sie sicher, dass alle Ihre Zahlungen für Ihre bestehenden Kreditverpflichtungen auf dem neuesten Stand sind, und seien Sie vorsichtig, wenn Sie Maßnahmen ergreifen, die sich kurzfristig negativ auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirken B. einen neuen Autokredit aufnehmen oder neue Kreditkarten beantragen.
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Wenn Sie die Grundlagen verstehen, können Sie die beste Entscheidung treffen, ob eine Refinanzierung für Sie sinnvoll ist, und dann schnell vorgehen, wenn Sie sich für eine Refinanzierung entscheiden. Sie möchten nicht nur die aktuellen Zinssätze und Abschlusskosten betrachten, sondern auch über Ihre persönliche Situation und Ihre finanziellen Ziele nachdenken.
Wenn Sie beispielsweise in ein paar Jahren umziehen möchten, ist eine Refinanzierung wahrscheinlich nicht sinnvoll, da Sie mit den besseren Konditionen der neuen Hypothek nicht genügend Zeit haben, um die Abschlusskosten auszugleichen. Wenn Sie jedoch auf lange Sicht in Ihrem Haus bleiben und einen Zinssatz erhalten, der erheblich unter Ihrer aktuellen Hypothek liegt (mindestens 1% weniger), besteht eine gute Chance, dass Sie durch eine Refinanzierung letztendlich Geld sparen.
Wenn Sie nach Verwendung eines Refinanzierungsrechners feststellen, dass eine Refinanzierung für Sie sinnvoll ist, vergleichen Sie Kreditgeber und Makler, um die besten Hypothekenrefinanzierungssätze sowie die niedrigsten Abschlusskosten zu ermitteln. Verwenden Sie ein Online-Vergleichstool, um die Refinanzierungsbedingungen mehrerer Kreditgeber schnell zu vergleichen.
Sobald Sie entschieden haben, dass die Refinanzierung der beste Schritt für Sie ist, kann der Prozess recht einfach sein und Sie sind auf dem Weg, Geld zu sparen und Ihre persönlichen finanziellen Ziele zu erreichen. Warten Sie nur nicht lange, um die heutigen Zinssätze zu sichern, solange sie noch niedrig sind.
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